Системной технической ошибкой допущенной при определении кадастровой стоимости является

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

2. Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

3. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными.

4. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, считаются системными.

5. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также — заявители).

6. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

7. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

8. Днем поступления заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, считается соответственно день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

9. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать:

1) фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер телефона для связи с заявителем, почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) кадастровый номер объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

3) указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

10. К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных настоящей статьей, не допускается.

11. К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости.

12. Форма заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и требования к его заполнению утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

13. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

14. По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

15. В случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

16. Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

17. Бюджетное учреждение информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

18. Бюджетное учреждение осуществляет исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:

1) в течение сорока пяти календарных дней со дня поступления заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) в течение девяноста календарных дней со дня принятия уполномоченным органом субъекта Российской Федерации решения, предусмотренного частью 25 настоящей статьи.

19. В случае, если ошибка допущена при определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями, установленными указанной статьей, составляется акт об определении кадастровой стоимости.

20. По итогам исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня исправления таких ошибок передаются:

1) сведения о кадастровой стоимости в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, если такая кадастровая стоимость определена в результате проведения государственной кадастровой оценки;

2) акт об определении кадастровой стоимости в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, если такая кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона.

21. В случае, если ошибка допущена в рамках проведения государственной кадастровой оценки, уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения от бюджетного учреждения сведений о кадастровой стоимости, определенной в результате исправления такой ошибки, обеспечивает внесение соответствующих изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

22. В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены.

23. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

24. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

25. Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта Российской Федерации без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, предусмотренных настоящей статьей.

8 мая 2018 г. Минюстом России за № 51007 зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России № 73 от 19 февраля 2018 г. «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Данный приказ принят во исполнение положений ст. 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и будет применяться для отношений, возникших в связи с проведение кадастровой оценки в порядке указанного закона.

Напомним, что теперь определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. А по результатам определения кадастровой стоимости составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки.

Узнать подробнее про новую систему государственной кадастровой оценки можно на официальном сайте Росреестра

НП «АРМО» подготовило обзор нового приказа.

Что регулирует приказ?

Приказ устанавливает порядок рассмотрения обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Рассматривают такие обращения бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В настоящий момент такие учреждение создаются в субъектах Российской Федерации. Например вот здесь можно ознакомиться с деятельностью Государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки»: https://ckomo.ru/ .

На какие ошибки можно жаловаться?

При поступлении обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение определяет, является ли такая ошибка системной или единичной.

Приказ определяет следующие виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:

• единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
• системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;
• единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
• системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Кто может подать обращение об исправлении ошибок:

С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться:

• юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
• физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
• органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Как и куда можно подать обращение?

Обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок могут быть поданы в одно из следующих мест:

• бюджетное учреждение, осуществившие определение кадастровой стоимости;
• многофункциональный центр.

Обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть поданы одним из следующих способов:

• лично;
• почтовым отправлением;
• с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (https://www.gosuslugi.ru/).

Когда можно подать обращение?

Обращения об исправлении единичных технических и (или) единичных методологических ошибок могут быть поданы после дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости.

Обращения об исправлении системных технических и (или) системных методологических ошибок могут быть поданы со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Важно не пропустить этот период.

Какие сроки рассмотрения?

Дата регистрации обращения об исправлении ошибок указывается на штампе бюджетного учреждения, который проставляется на копии такого обращения, выдаваемой бюджетным учреждением.

Обращение рассматривается в течение тридцати дней со дня его поступления.

Но срок может быть увеличен еще на тридцать дней в случае необходимости получения информации, не имеющейся в распоряжении бюджетного учреждения.

Днем поступления обращения об исправлении ошибок считается день его регистрации бюджетным учреждением.

В случае личного обращения лица обращение регистрируется незамедлительно, в его присутствии.

Сколько это стоит?

Рассмотрение обращения об исправлении ошибок осуществляется без взимания платы.

Что должно содержать обращение?

Обращение должно содержать следующие обязательные требования:

• фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица;
• кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение;
• суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
• информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К обращению прилагаются документы, подтверждающие наличие ошибок.

Обращение может содержать следующие дополнительные данные:

• декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Какой может быть итог?

Здесь все просто. Главное – закон гарантирует, что по итогам рассмотрения обращения допускается изменение кадастровой стоимости только в сторону понижения.

А в целом по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок бюджетным учреждением могут быть приняты:

• решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок (далее — решение о пересчете кадастровой стоимости);
• решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок не выявлено (далее — решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости).

Решение о пересчете кадастровой стоимости должно содержать:

• реквизиты обращения об исправлении ошибок;
• информацию о заявителе;
• кадастровый номер (кадастровые номера) и адрес (адреса) (при наличии) объекта недвижимости (объектов недвижимости), при определении кадастровой стоимости которого (которых) были допущены ошибки, в отношении которого (которых) подано обращение об исправлении ошибок;
• информацию о проведенной проверке на наличие технических и (или) методологических ошибок;
• информацию о виде допущенных ошибок (единичная техническая ошибка, системная техническая ошибка, единичная методологическая ошибка, системная методологическая ошибка);
• кадастровую стоимость объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого (которых) подано обращение об исправлении ошибок, определенную в результате исправления допущенных ошибок.

Сведения о кадастровой стоимости, полученные по итогам исправления ошибок, в течение трех рабочих дней со дня исправления таких ошибок передаются бюджетным учреждением в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, если такая кадастровая стоимость определена в результате проведения государственной кадастровой оценки, или в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Что делать если отказали в рассмотрении обращения?

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде.

По итогам оспаривания решения бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости, если такие ошибки являются системными ошибками и (или) бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.

А можно следить за практикой рассмотрения обращений?

Да, прежде чем принять решение и подать обращение можно будет изучить практику рассмотрения аналогичных обращений. Главное – не пропустить срок.

В целях обеспечения открытости работы бюджетное учреждение на своем официальном сайте в сети «Интернет» размещает принятые решения (в полном объеме) в течение семи дней со дня их принятия, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях, обновляемую не позднее первого числа каждого месяца.

На основании положений статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» БУ «Омский центр КО и ТД» осуществляет рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

– единичная или системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости;

– единичная или системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости.

Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок установлен Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 № 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД», а также рекомендуемая форма обращения установлены в учреждении регламентом рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Лица, имеющие право на подачу обращения

С обращением об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД» вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Способы подачи обращений:

1) при личном обращении в БУ «Омский центр КО и ТД» — кабинет № 9, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская д. 8.
Время приема документации соответствует режиму работы учреждения.
2) в электронном виде на электронную почту учреждения: kd_ocenka@list.ru 
3) почтовым отправлением на адрес учреждения: 644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8.
4) посредством портала государственных и муниципальных услуг Омской области

Перечень документов, подлежащих представлению:

1) обращение об исправлении ошибок, составленное в письменном виде и содержащее в обязательном порядке:

•  фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении ошибок;
• кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении ошибок;
• суть обращения об исправлении ошибок с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
• информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

2) документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3) доверенность или иной подтверждающий полномочия представителя заявителя документ, удостоверенные в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае если обращение об исправлении ошибок подписано лицом, уполномоченным заявителем на совершение соответствующих действий.
4) заявителем к обращению может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Срок рассмотрения обращения об исправлении ошибок – 30 дней со дня поступления обращения в учреждение.

Приказ Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» 

Контактные данные отдела учреждения:

Телефон:
8 (3812) 20-12-05

Общие положения

Заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, рассматриваются на основании статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1. Несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
2. Описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
3. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными.
4. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, считаются системными.

С заявлением об исправлении ошибок в бюджетное учреждение вправе обратиться любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Если заявление в бюджетное учреждение подает представитель заявителя, необходимо предоставить доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Порядок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок установлен статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Форма заявления об исправлении ошибок утверждена Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 06.08.2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Заявление об исправлении ошибок составляется в отношении одного или нескольких объектов недвижимости на русском языке без сокращений, аббревиатур:

• На бумажном носителе, каждый лист которого заверяется собственноручной подписью заявителя;
• В форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

К заявлению об исправлении ошибок должны быть приложены документы:

1. Доверенность представителя либо иной документ, подтверждающий его полномочия (если заявление подает представитель заявителя);
2. Документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3. Иные документы, подтверждающие информацию, содержащуюся в заявлении (при необходимости).

К заявлению об исправлении ошибок может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости, оформленная в соответствии с законодательством.

Заявления об исправлении ошибок, не соответствующие требованиям, установленным статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», не подлежат рассмотрению.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок бюджетным учреждением могут быть приняты:

1. Об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2. Об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Срок рассмотрения заявления об исправлении ошибок — 30 дней со дня поступления заявления в бюджетное учреждение.

Срок на исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:

1. В течение сорока пяти календарных дней со дня поступления заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2. В течение девяноста календарных дней со дня принятия уполномоченным органом субъекта Российской Федерации решения (о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости).

Способы подачи заявлений:

• На бумажном носителе лично по адресу: г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176, ком. 10 в рабочие дни (Пн, Ср, Чт) с 10.00 до 13.00 часов, контактный телефон: 8(8452) 65-02-01;
• Почтовым отправлением по адресу: 410005, г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176;
• В форме электронного документа на электронный адрес: adm@cgko64.ru (подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя).

График приема граждан и заявлений: Пн, Ср, Чт с 10.00 до 13.00

Как-то натолкнулась на просторах сети на занимательный рассказ директора одного из бюджетных учреждений нашей страны об опыте кадастровой оценки объектов недвижимости.

Суть рассказа сводилась к тому, что в собранных этим бюджетным учреждением в процессе государственной кадастровой оценки (ГКО) сведениях о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости отсутствовала информация о назначении нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирных домов. Поэтому было принято волевое решение (звук барабанной дроби) считать все эти помещения торговыми, и, соответственно, оценивать их как торговые. Голь на выдумку хитра!

Несмотря на то, что приведенный пример несколько каламбурен, отнесение объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости к неверной оценочной группе — реальная проблема, нередко приводящая к кратному завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. И ее грамотное решение позволяет во многих случаях более эффективно, нежели, например, путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Как вид использования объекта недвижимости влияет на его кадастровую оценку? Какие случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе встречаются на практике, какова цена подобной ошибки, как ее выявить и как исправить? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М», анализа решений ГБУ (на примере Москвы) и позиций судов.

Вид разрешенного использования объекта недвижимости в разрезе ценообразующих факторов кадастровой оценки

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости (земельные участки, здания и помещения и т. д.) объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида.

Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

Действующими Методическими указаниями о ГКО[1] предусмотрено 10 функциональных групп (группа объектов коммерческого назначения, группа объектов производственного назначения, группа объектов социальной инфраструктуры и т. д.), позволяющих разбить оцениваемые здания и помещения на основные группы (подгруппы) для целей определения кадастровой стоимости.

Аналогично, предусмотрена Методическими указаниями сегментация и земельных участков исходя из вида их использования.

Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом:

• вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка;
• вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него;
• фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.

Таким образом, вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно — дальнейшее применение той или иной математической модели оценки, переменных.

Скажем, если вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка связан с сельскохозяйственным использованием, вероятнее всего, он окажется в группе (подгруппе) участков сельскохозяйственного использования с применением в математической модели их оценки переменных, учитывающих такие ценообразующие факторы, как вид угодий, степень изрезанности рельефом, удаленность от рынка сбыта и т. д.

Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов их кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования (например, производственное и торгово-офисное), но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.

Немного полезной статистики и конкретных цифр

На примере анализа решений ГБУ Москвы «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по итогам рассмотрения заявлений о пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2021 году, можно заключить, что:

• отнесение объектов недвижимости к неверной оценочной группе – самая частая ошибка при проведении ГКО (не думаю, что в других регионах ситуация кардинально отличается);
• подобная методологическая ошибка исправляется ГБУ неохотно (из 100% заявлений удовлетворяется примерно 35%, при этом почти в половине случаев пересчет кадастровой стоимости осуществляется в большую сторону).

Классический пример определения ГБУ Москвы объектов недвижимости в неверную оценочную группу — отнесение административных корпусов производственных предприятий к группе размещения административных и офисных зданий, тогда как они являются неотъемлемой частью производственной деятельности. При этом в рамках одного кадастрового квартала кадастровая стоимость производственного здания в среднем в 2-5 раз ниже кадастровой стоимости административного здания или офисного, для которого использование помещений под сдачу в аренду – самостоятельный коммерческий вид деятельности.

Для наглядности составила таблицу, которая демонстрирует наиболее яркие в Москве (в 2021 году) случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе:

Цена ошибки выражается в разнице между изначально определенной ГБУ кадастровой стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью после пересчета и, как видно из таблицы, может составлять десятки миллионов рублей.

А учитывая, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендной платы за использование публичной земли, налога на имущество в отношении отдельных категорий объектов недвижимости и ряд других платежей, исправление ошибки в кадастровой стоимости во многих случаях – один из эффективных способов оптимизации платежей за землю и недвижимость.

Как выявить ошибку в кадастровой стоимости и как исправить

Что должно насторожить владельца недвижимости?

Например, то, что среди однотипных объектов недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта резко выделяется. В таком случае следует уточнить, какие характеристики и ценообразующие факторы использовались при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта.

Сделать это можно путем получения разъяснений от ГБУ, рассчитавшего кадастровую стоимость объекта. ГБУ обязано без взимания платы предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения заинтересованного лица[2].

В полученных разъяснениях, в том числе, должны содержаться сведения о ценообразующих факторах и описание последовательности определения кадастровой стоимости объекта, включая информацию о группе, подгруппе, к которым отнесен объект недвижимости, с их описанием.

Соответственно, на основании полученной от ГБУ информации и анализа документации по объекту недвижимости (выписка из ЕГРН, технический паспорт, акты обследования и т. д. – в зависимости от вида объекта), можно сделать выводы о правильности определения кадастровой стоимости, в том числе о наличии или отсутствии технических и методологических ошибок.

В случае выявления ошибки, связанной с отнесением объекта к неверной оценочной группе, можно обратиться непосредственно в ГБУ, рассчитавшее кадастровую стоимость объекта, с заявлением об исправлении допущенной ошибки.[3]

Отказ ГБУ в исправлении ошибки может быть обжалован в суд в порядке административного судопроизводства.

Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости, связанным с отнесением объектов недвижимости к неверной оценочной группе

Такие дела занимают довольно существенную долю всех дел об оспаривании кадастровой стоимости, что, в совокупности с анализом решений ГБУ (на примере Москвы) свидетельствует о недостаточно эффективном механизме исправления ошибок во внесудебном порядке.

В рамках дела № 3а-247/2020 судами признан незаконным отказ ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка. Исходя из сведений, предоставленных ГБУ в рамках межведомственного взаимодействия Росреестром (о том, что спорный земельный участок может использоваться для размещения любых объектов здравоохранения), участок был отнесен ГБУ для целей кадастровой оценки к виду использования «Здравоохранение в целом» и в оценочную группу «Общественная деятельность». При этом по данным ЕГРН, участок имеет ВРИ «для размещения профилактория», т. е. соответствует иной оценочной группе — «Отдых (рекреация)». В результате допущенной ошибки, кадастровая стоимость участка возросла в 5 раз. Суд указал, что сведения, предоставленные Росреестром, не имеют приоритета над сведениями о ВРИ участка, указанными в правоустанавливающих документах и ЕГРН, и обязал осуществить перерасчет кадастровой стоимости участка[4].

В деле № 3а-393/2021 суды пришли к выводу, что ГБУ был неверно определен вид использования земельного участка («Садоводство») для целей его кадастровой оценки. Спорный участок был образован в результате раздела, при этом исходный участок имел ВРИ «Сельскохозяйственное производство». Постановление администрации об изменении ВРИ спорного участка с «Сельскохозяйственное производство» на «Садоводство» (на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН о ВРИ участка) на период проведения ГКО было отменено, т. е. ГБУ при определении кадастровой стоимости участка использовало недостоверные сведения[5].

Вместе с тем, не всегда суды встают на сторону владельцев недвижимости.

Например, в деле № 66а-248/2022 суды отказали в требованиях арендатора земельного участка о признании незаконным отказа ГБУ в исправлении ошибки, заключающейся в отнесении участка к группе объектов коммерческого назначения (вместо группы объектов производственной деятельности). Участок был предоставлен для аренды и эксплуатации складских и административно-бытовых помещений, которые фактически на нем и располагаются. Однако ВРИ участка в ЕГРН сформулирован как «для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров» и, по мнению ДГИ (транслированному в ГБУ в рамках ответа на запрос), соответствует по классификации ВРИ[6] виду «Деловое управление». Суд посчитал отнесение участка к оценочной группе коммерческого назначения обоснованным, при этом отметил что ГБУ не обязано учитывать градостроительный регламент участка по ПЗЗ[7].

Аналогичный вывод об отсутствии у ГБУ обязанности при определении вида использования объекта недвижимости учитывать градостроительные регламенты земельных участков, сделаны судами в рамках дел № 88а-3383/2022[8], № 88а-25635/2021[9].

Рекомендации владельцам недвижимости

Владельцам недвижимости (земельных участков, зданий, помещений и т. д.) следует отслеживать проведение очередной ГКО и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов.

Например, на стадии сбора ГБУ информации об оцениваемых объектах, бывает целесообразно представить декларацию о характеристиках объекта недвижимости в целях правильного определения и учета его целевого назначения и фактического использования. Для переоценки кадастровой стоимости здания может быть полезно уточнить сведения о значениях ценообразующих характеристик на основании технического паспорта. Все это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту Отчета об оценке.

Владельцам земельных участков во многих случаях целесообразно предварительно (до оспаривания кадастровой стоимости) проверить корректность установления их ВРИ (соответствие действительному виду использования (назначению объектов недвижимости), актуальной классификации и т. д.), поскольку некорректно установленный ВРИ участка может являться истинной причиной многократного завышения кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет. Об этом более подробно я писала здесь.

Применительно к земельным участкам, также отмечу, что их ВРИ указан в ЕГРН. Соответственно, представлять в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка для переоценки кадастровой стоимости имеет смысл, когда:

• данной декларацией может быть подтверждено использование участка по одному из нескольких установленных участку ВРИ, указанных в ЕГРН;
• ВРИ участка не соответствует действующей классификации и допускает различные толкования.

Заключение

Учитывая, что заказчиком ГКО являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю в бюджет, неудивительно, что работа по оценке проходит под девизом «пересчитать лучше, чем недосчитать». А массовый характер оценки объективно не позволяет учесть индивидуальные характеристики каждого отдельно взятого объекта недвижимости. Никуда не денешь и человеческий фактор, поэтому ошибки случаются.

Проверка правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости имеет большое значение для оптимизации расходов компании в целом, ведь на платежи за землю и недвижимость  в бюджет (зависящие от величины кадастровой стоимости) может приходиться от 5 до 20% общей финансовой нагрузки компании.

В случае отсутствия проблем с ВРИ участка, технических и методологических ошибок в кадастровой стоимости объекта недвижимости во многих случаях снизить кадастровую стоимость можно самым известным путем — через установление на основании отчета об оценке в размере рыночной стоимости.

[1] Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

[2] См. ст. 20 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».

[3] Ст. 21 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

[4] См. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2021 № 88а-16237/2021 по делу № 3а-247/2020.

[5] См. Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 № 88а-3310/2022 по делу № 3а-393/2021.

[6] См. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

[7] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г. по делу № 66а-248/2022.

[8] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2022 № 88а-3383/2022.

[9] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2021 по делу № 88а-25635/2021.