Квартира разделенная на студии минусы ошибки опасности

Студия как доля в квартире

На вторичном рынке жилья Москвы появилась масса крохотных студий площадью 12, 14 и 18 «квадратов». Купить их предлагают по цене от 3,5 до 5,5 млн рублей. В результате предметных изысканий у особо прозорливых и предусмотрительных соискателей возникает целый ворох резонных вопросов: откуда взялись новенькие студии в старых домах? что на самом деле стоит за странным и весьма заманчивым предложением и чем опасны для потенциального правообладателя подобного рода сделки?

Делим трёшку на четыре студии

Для всех аналогичных предложений характерен один внешний признак: в объявлении будет сказано, что варианты не подходят для ипотеки. Если вы видите подобные описания, будьте уверены, что речь идёт не о продаже студий. По факту вам попытаются продать только долю в праве собственности на квартиру. Иными словами, сделка, позиционируемая как необременительная, в итоге перерастёт в коллапс глобального масштаба — клиент рискует стать сособственником самой обычной коммунальной квартиры, со всеми вытекающими последствиями юридического и эксплуатационного характера.

Вместо полноценного формата недвижимости, да ещё с таким благозвучным названием, добропорядочный покупатель приобретает один из самых тяжёлых видов квартирного неликвида. Доли практически не пользуются спросом на рынке, такие объекты перестали брать даже приезжие для столичной прописки. Рыночная стоимость доли намного ниже котировок на изолированные комнаты, гостинки, малосемейки, настоящие студии и жилые помещения со свободными планировками. Факты налицо — финансовые потери до 30% от суммы сделки.

Таким образом поступают недобросовестные риелторы, которые выкупают квартиры (или договариваются с непосредственным владельцем жилья о реализации объекта по сомнительной схеме) и делят их на условные части. Из стандартной трёшки у дельцов легко получаются четыре студии. Но, по правилам госучёта, они всё равно так и будут считаться единой квартирой: ни у одной псевдостудии никогда не будет отдельного кадастрового номера. Политика государства направлена на искоренение самобытного явления как такового – ещё несколько лет назад на законодательном уровне принято принципиальное решение, которое запрещает создавать новые коммунальные квартиры.

Жильё под видом студий

Нечистые на руку посредники во многих случаях даже не скрывают, что продают долю квартиры. Однако при реализации ушлые посредники регулярно вводят наивных клиентов в заблуждение и совершенно забывают предоставить достоверную информацию и рассказать об абсолютно всех нюансах правового статуса объекта. Например, о том, что по закону существуют ограничения на свободный оборот жилья: дальнейшая перепродажа невозможна без разрешения владельцев других комнат-студий. Кроме того, участнику долевой собственности придётся получать позволение соседей каждый раз, когда он пожелает прописать на своей площади нанимателя или дальнего родственника.

Опыт взаимодействия показывает, что аферисты за словом в карман не лезут. На возражения и контраргументы у махинаторов припасены нужные слова и фразы, искажающие действительность и исключающие возможность возникновения проблем: «При необходимости все собственники долей с радостью пойдут навстречу сособственнику квартиры и оперативно подпишут соглашение с отказом от преимущественного права покупки». Помните – все судьбоносные решения в «коммуналке» принимаются коллегиально, совместно и с обязательным уведомлением.

Канализация у кровати или реальный случай из практики

Совсем недавно ко мне обратился потенциальный клиент с просьбой оказать услуги по юридическому сопровождению сделки купли-продажи студии в новостройке в Новой Москве. На просмотре объекта вживую нас встретил контрагент в сопровождении представителя застройщика. Как выяснилось позже, предприимчивые маклеры договорились с девелопером проекта о реализации многокомнатной квартиры на первом этаже по принципу деления на части, посулив владельцу проблемного объекта мгновенную сделку на крайне выгодных условиях. На показе продавец красноречиво рассказывал о перспективах определения доли в судебном порядке, о закреплении за правообладателем определённой площади даже в местах общего пользования. По его словам, в будущем даже часть коридора на вполне законных основаниях будет принадлежать клиенту. Свою позицию риэлтор подкреплял разработанным архитектурным проектом переоборудования помещений, по которому в одном углу комнаты в 13 м.кв. устанавливался поддон и унитаз для санитарных нужд, в другом – раковина для миниатюрной кухни, а незримая пунктирная линия в одночасье закрепляла за потенциальным клиентом закуток в прихожей! В соответствии всё с тем же документом инженерные коммуникации без особого труда можно проложить по полу. При этом агент убеждал всех присутствующих, что такую перепланировку легко узаконить.

По факту получалось, что канализация протекала по трубе под кроватью. Перенос мокрых точек – унитаз с душем в каждой комнате – это серьёзная перепланировка. Причём незаконная и подлежащая легализации и согласованию в исключительных случаях при помощи неимоверных усилий и финансовых вливаний. В яркой презентации посредник умолчал, что настоящий коммунальный ад начнётся, если кто-то из соседей сообщит о переделке в Жилинспекцию. Существует огромная доля вероятности, что владельцев студий заставят вернуть всё в первоначальное состояние: убрать лишние перегородки, незаконные туалеты и душевые из всех комнат. Отдельный кошмар — если всю эту канализационную конструкцию в один прекрасный момент прорвёт. Как прикажете чинить это слесарю из управляющей компании или «Жилищника»?

В дальнейшем обоюдоостром разговоре мне пришлось применить весь свой природный дар убеждения, чтобы предотвратить надвигающуюся катастрофу. На фоне весьма скромного бюджета и под влиянием рекламы у доверителя сформировалось ложное представление о данном формате жилья. И только благодаря веским доводам и огромному словарному запасу мне удалось вывести клиента из гипноза и оцепенения, и, тем самым, спасти ситуацию.

Долька от квартиры

Кстати, гениальный план злоумышленников действительно работал – кухня на момент посещения объекта уже была заавансирована под покупку незадачливой семейной парой из провинции. Они лишь ждали, пока наберётся полный состав участников. Подобного рода сделки воистину удивляют, потому как любому компетентному специалисту хватило бы даже поверхностного взгляда, чтобы оценить ситуацию, понять замысел, проявить всю неоднозначность и шероховатость процесса. Но, видимо, самостоятельных покупателей экспертные мнения вовсе не смущают.

Изучите продавца – проверьте риэлтора

Иными словами, покупая долю в квартире, вы соглашаетесь съехаться в одну квартиру и жить с незнакомыми людьми, от которых будут зависеть многие ваши решения. Кстати, отказ от преимущественного права покупки, о котором говорят недобросовестные брокеры, — это уловка. Он автоматически аннулируется, как только один из собственников перепродаёт свою долю. В общем, собираясь приобрести квартиру, первым делом найдите надежного риелтора, который дорожит своей репутацией и сможет достойно отстоять позицию и интересы заказчика.

Познакомиться со мной можно на моем сайте www.lawyer-malyuta.ru

Услуги для физ.лиц:
— Семейное право (разводы, алименты, раздел имущества, споры о детях и др.)
— Трудовое право
— Админ. право (ДТП, лишение в/у, нарушение ПДД, штрафы и др.)
— Споры со страховыми компаниями
— Работа с исполнительным производством и ССП (возбуждение/отмена ИП, отмена судебных приказов, арест имущества и др.)
— Гражданские споры (займ, купля-продажа, иные споры по обязательствам, вопросы недвижимости и др.)
— Работа с гос.и муниципальными органами (претензионно-судебный порядок, жалобы по различным выплатам, нарушению законов и др.)
— Консультации по тем или иным правовым вопросам
— Составление любых юр.документов (жалобы, претензии, заявления, иски, судебные приказы, договоры и др.)
— Представление ваших интересов в суде (работа «под ключ» по тому или иному спору, разовое/срочное представление интересов в суде и др.)
— Сопровождение Вас к нотариусу или в иной гос.или муниципальный орган
— Содействие в мирном урегулировании спора с оппонентом
— Решение иных насущных проблем

Услуги для юр.лиц:
— Оказание юр.услуг по абонентскому обслуживанию
— Представление интересов в суде (арбитраж и гражданские споры)
— Составление любых юр.документов (жалобы, претензии, заявления, иски, судебные приказы, ответы на претензии, договоры и др.)
— Работа с исполнительным производством и ССП
— Консультирование
— Разработка внутренних локальных актов, либо внесение изменений в существующие
— Внесение изменений в ЕГРЮЛ и в учредительные документы, регистрация ИП/ООО
— Работа с гос.и муниципальными органами
— Избавлю Вас от иных проблем вашего бизнеса

Удаленно работаю с любым регионом.

Тел.: 8 988 580 85 37
E-mail: info@lawyer-malyuta.ru
❗Мой ТГ-канал: https://t.me/lawyer_omalyuta
ВК: https://vk.com/lawyer.malyuta
Офис: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 151 (предварительная запись обязательна)

❗❗❗Просьба юристам и пользователям не присылать мне попрошайничества лайков на публикации/вопросы

Деление квартиры на студии

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.

В начале статьи хотелось бы отметить, что наша организация не занимается делением квартир на студии.
Далее в контексте данной статьи, вы можете понять причину.

Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Деление квартир на студии для продажи или аренды

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

Пример квартир-студий в новостройке

Итак, зачем же обычно планируется разделять квартиру на студии:

• Для сдачи в аренду.
  Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. 

Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.

• Для продажи в долях.
  Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.

Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по  3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и некоторое количество компаний которые обучают данному виду деятельности. Заметим сразу, ключевое слово «обучают». Так как если начать детально расспрашивать о практически реализованных объектах, то беседы может просто не получиться, так как нечего будет показать.

Проблемы узаконивания деления квартир на студии

Проблем множество. Начнем по порядку:

• Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве терминологии нет.
• Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
• Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
• ОСНОВНОЕ! — Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности, с неким нотариальном разделением права пользования.
• Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать».
Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально 

Квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Компании занимающиеся делением квартир на студии

Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.

Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.

Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.

И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.

Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:

Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.

1. Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?
   Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.
   Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.
   Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.
2. А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?
   Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
3. А согласована ли перепланировка в данной квартире?
   Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя.
   И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.
   То есть, перепланировка в данной квартире будет не согласована.
   Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион».
   Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.
   Примеры:
   — Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.
   — Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.
   — Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.
   — Не «прохождение» по площадям жилых помещений.
   — Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). Авторы-проектов домов знают такие «финты» и просто отказываются их делать.
   и т.д.
4. А как происходят подключение инженерных коммуникаций?
   Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал.
   Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.
   Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.
5. А что с электрикой?
   Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.
   Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
   Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика в Мосэнерго. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.

   Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру. 
   И чиновник в «одном окне»  спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры сможете «завод» запитать».

6. А что с лицевыми счетами?
   Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
7. А как ситуация с соседями?
   Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.
   Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.

И таких пунктов можно написать еще достаточное количество.
Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.

Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.

Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.

Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.

А ЕСЛИ ВЫ СОБСТВЕННИК и квартиру не продали в долях, а сдаете ее в аренду, блокировка сим карты ничего не даст, так как собственником от этого вы быть не перестанете, поэтому все проблемы придется решать именно вам.

Надеемся что все вышеописанное дало некоторое понимание ситуации. 
Но будем считать что вы особо упорны в своем мнении и до сих пор считаете что «вариант бизнеса огонь, надо пробовать». Ниже, мы прикрепим пару ссылок.

Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.

https://www.mos.ru/news/item/65267073/
Самое интересное, что ситуация по данной квартире «не самая печальная».
Собственнику «всего лишь» придется сделать некий ремонт, который можно будет согласовать. Допустим он удалит пару санузлов и сделает их кладовыми, поснимает железные двери и сделает квартиру «более-менее» похожей на единую квартиру, это удовлетворит жилищную инспекцию И ВСЕ, ситуация будет исчерпана.

А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.

https://www.mos.ru/news/item/79552073/
Дело в том, что ключевым моментом в данной статье является маленькая фраза «указанная квартира принадлежит 6 собственникам».
И не нужно владеть дедуктивным методом, что бы понять — что все, беда, квартира уже продана в долях.
Пятикомнатная квартира + кухня, итого 6 помещений, проданы в долях 6 собственникам.

И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.

То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.

Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично:
«У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать. Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».

Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.

И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.

Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».

Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.

С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений.
С другой стороны является представитель жилищной инспекции.

Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.

Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание).
Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось). 

Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.

Жилищной инспекцией однозначно и всегда проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

А согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь
отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Судебное решение при делении на нежилого помещения на студии

Приведем пример судебного решения о возвращении исходной планировки в нежилом помещении.

Особенностью данного помещения было то, что помещение имело статус нежилого назначения. Это был бывший офис управляющей компании. Управляющая компания переехала в другое помещение и данное помещение было продано городом с торгов.

Фактически с точки зрения планировки, это обыкновенная трехкомнатная квартира расположенная на первом этаже жилого дома и вход в данное помещение был из подъезда жилого дома.

То есть помещение не имело входа с фасада дома который бы позволял попасть в помещение НЕ через общий подъезд.

Новый собственник «разбил» данное помещение на 4 студии и начал их сдавать в аренду.

И кому то из жильцов, не понравилась данная ситуация. Возможно была какая та конфликтная ситуация при проведении ремонта, возможно помещение сдавалось посуточно или на короткий срок и жильцов дома не устраивало что через подъезд постоянно ходят посторонние люди. В результате они пожаловались в жилищную инспекцию.

На судебные разбирательства ушел год, но результат был предрешен изначально и все за что «боролись» владельцы нежилого помещения, это максимально оттянуть срок демонтажа всех студий и приведение планировки помещения к первоначальному плану БТИ.

Все делом в том, что в помещение не было входа изолированного от жилой части дома: то есть вход должен быть не через подъезд а с фасада дома. Если бы вход был с фасада, перепланировку (конечно в зависимости от планировочного решения) удалось бы с большой вероятностью согласовать.
В данном же случае, шансов не было никаких.

Если бы собственник проконсультировался перед покупкой данного помещения в нашей организации, мы изначально описали бы все риски и тогда, возможно его бы не заинтересовала даже низкая стоимость помещения продаваемого «городом», так как он изначально бы знал все риски.

Теперь же после решения суда, нет никаких вариантов решения ситуации, кроме как приведение помещения к изначальному плану БТИ нет. (Полный ремонт обратно).
Следующее решение суда будет о продаже помещения с публичных торгов.

План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры 

Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

Какое помещение теоретически можно поделить на студии

Есть два типа помещений, которые в теории можно поделить на студии

Первый, это нежилые помещения на первых этажах жилых домов. Допустим, выкупается нежилое помещение в жилом доме и делиться на несколько студий. Чем больше изначальная площадь жилого помещения, тем лучше, так как большая площадь по стоимости «оптом дешевле».
Помещения выкупаются в любом месте, желательно не далеко от метро.
В помещении проводиться ремонт, делаются небольшие «каморы», раскадастриваются (на каждое помещение получается отдельный кадастроый номер) и продаются как «апартаменты».
Почему они позиционируются как «апартаменты».

Потому что на «слух», это более легкое название, чем нежилое помещение. Фактически же по документам, продается нежилое помещение.

То есть будущий собственник фактически покупает нежилое помещение с отдельным кадастровым номером, вход в который идет через общий коридор.

Не о каких прописках здесь даже речи не идет. Кроме того все тарифы будут начисляться как на нежилое помещение.
Отдельно вопрос о стояках и вентиляции.
Вентиляции скорее всего не будет в принципе и со стояками также вероятнее всего будут сложности, так как если разделить помещение 500 квадратных метров с тремя стояками на 30 помещений по 15 квадратных метров, то стояков все также останется три. И если будет засор в трубах, то большая сложность их как то прочистить, так как стояк может быть в метрах 30 от самого прибора.
Но по крайней мере, здесь ситуация более честная чем делением квартир на студии, собственник получает хотя бы отдельное нежилое помещение в собственность.

Если с квартирами-студиями жилищная инспекция вопрос на 2022 год решила, то до подобных «апартаментов» еще ее «руки не дошли», но мы уверены что дойдут, так как предпосылки к этому уже есть.

Решить вопрос можно легко и элегантно несколькими способами, начиная от требования смены функционального назначения помещения (допустим на студии «запилили» большой магазин, а после обследования оказалось что используется под временно проживание и вполне правомерно потребовать сменить функциональное назначение помещения с магазина на гостиницу) и заканчивая требованием демонтировать половину сантехнических приборов, так как появилось сверхнормативное потребление воды, а общедомовые коммуникации изначально на это не были рассчитаны.

И наконец еще один вариант, который полностью защитит собственника в своих правах — это отдельно стоящие нежилые здания.

Допустим, выкупается здание и внутри него «режуться» мини-мини-мини помещения.

Эти помещения все также раскадастриваются, получается на каждую комнату отдельный кадастровый номер, все это также называется модно апартаментами и продаются будущим новоселам.

Вот здесь собственники могут чувствовать себя боле-менее защищенными.

Незаконная перепланировка в студии и последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно. 

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы. 

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.
К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования, либо подготовить комплект строительных документов для сдачи перепланировки жилищной инспекции, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

Оптимальный размер, цена и планировка — эти и другие советы по выбору компактной квартиры от риелторов

Маленькие квартиры-студии прочно заняли свое место на рынке и в квартирографиях современных новостроек. Обычно они составляют небольшую долю от общего числа квартир в доме, поскольку не подходят для большинства среднестатистических семей из-за весьма скромных размеров. Тем не менее у студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене.

Мы попросили риелторов рассказать, какие студии сегодня есть на рынке столичного региона, как сориентироваться в ценах, а также правильно выбрать размер и планировку такой квартиры.

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».

В Подмосковье — дешевле

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.

Оптимальный размер

Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.

Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Квазистудии» — не отдельные квартиры

Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.

Важна разнообразная квартирография

Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.

Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.

«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».

Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.

Последнее время, стало популярным разделение квартир на отдельные жилые ячейки — студии. Так собственники и инвеаторы хотят разделить площадь одной квартиры на несколько обособленных жилых групп со своими кухнями и сан. узлами. Делается это для получения дополнительной выгоды с той же площади помещения.

Квартира-студия

Понятие «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой. Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход.

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.
Так же следует понимать, что юридически кварира остается одним обьектом недвижимости, а студии — это доли внутри этой квартиры. Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии

• Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
• Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.
  Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии.

  И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

Проблемы узаконивания деления квартир на студии.

• Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
• Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
• Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
• Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
• Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время — задача не из легких. Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально Квартиры-студии от застройщика квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Согласование деления квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Незаконная перепланировка в студии и последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Юридические вопросы разделения квартиры

Сдавая поделенную на студии квартиру, собственникам нужно знать, что с точки зрения Администрации это будет считаться устройством хостела или мини-отеля. При обнаружении подобной практики предписание об устранении нарушений следует незамедлительно.
Все дискуссионные вопросы о статусе собственности можно перенести в суд, но шансов выиграть дело против государственного контрольно-надзорного органа немного.

Сегодня в продаже можно найти разнообразные студии, но тут важно понимать, что же собственно продается. Застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом.

Частные собственники и всевозможные компании при перепродаже разделенной на студии квартиры, часто пренебрегают надлежащим оформлением квартиры как отдельных объектов недвижимости и продают доли в общей площади. Узаконить доли, в каждой из которых есть кухня невозможно – кухня в квартире может быть только одна.

По закону, при продаже свою долю, купленную под видом студии, нужно сначала в письменном виде предложить соседям и дождаться их отказов и продавать не ниже объявленной им цены. Чаще всего такая продажа требует множества экспертиз и затягивается на годы.

Частые вопросы